Ablauf einer Zwangsversteigerung - Schritt für Schritt erklärt

Zwangsversteigerungen sind eine gesetzlich geregeltes Instrument der öffentlichen Versteigerung von Immobilien. Am häufigsten kommen diese zustande, wenn der Eigentümer einer Immobilie seinen finanziellen Verpflichtungen, insbesondere gegenüber Gläubigern (z.B. Banken), nicht mehr nachkommen kann. Hierbei ist der häufigste Grund der Zahlungsausfall bei Immobilienkrediten, aber auch andere Gläubiger (z.B. Finanzamt, öffentliche Behörden) oder Erbstreitigkeiten können zu einer Zwangsversteigerung führen.

Für Interessenten bietet sich hier oft die Gelegenheit, Immobilien zu lukrativen Preisen unterhalb des Marktwertes bzw. festgestellten Verkehrswertes zu erwerben.

Allerdings unterscheidet sich das Verfahren im Vergleich zu einem klassischen Immobilienkauf. In diesem Beitrag zeigen wir Dir den vollständigen Ablauf und geben Dir wertvolle Tipps für jeden Schritt.

Antragstellung durch den Gläubiger

Der Startpunkt einer Zwangsversteigerung ist stets der Antrag eines Gläubigers beim zuständigen Amtsgericht. Gründe hierfür können offene und gekündigte Kredite, Steuerschulden oder andere Zahlungsrückstände sein. Nach Prüfung der Unterlagen leitet das Gericht das Verfahren offiziell ein. Für Dich als potenziellen Käufer ist dieser Schritt noch nicht sichtbar.

Hierbei ist zu erwähnen, dass die individuellen Faktoren eines jeden Zwangsversteigerungsverfahren auf die Bearbeitungsdauer des zuständigen Amtsgerichtes wirken.

Erstellung des Verkehrswertgutachtens

Sobald der Antrag genehmigt und das Verfahren eröffnet ist, beauftragt das Gericht einen unabhängigen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswert-gutachtens. Dieses dokumentiert den aktuellen Marktwert der Immobilie und enthält wesentliche Informationen zu Zustand, Ausstattung, Lage und eventuellen Belastungen.

Erstellte Vekehrswertgutachten beinhalten in der Praxis regelmäßig 40-100 Seiten und unterscheiden sich im Bewertungs- und Detaillierungsgrad je nach Gutachter.

Für Kaufinteressenten ist das Gutachten das zentrale Medium zur Bewertung des Objekts.

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Terminankündigung und öffentliche Bekanntmachung

Ist das Gutachten erstellt und freigegeben, legt das Amtsgericht den Versteigerungstermin fest und veröffentlicht diesen u. a. auf dem ZVG-Portal. Hierbei liegen zwischen Veröffentlichung und Versteigerung in der Regel mindestens 6 Wochen.

Die Veröffentlichung dient hierbei der Bekanntmachung der Versteigerung und soll dafür sorge tragen, dass an der Immobilie interessierte Personen über die anstehende Versteigerung in Kenntnis gesetzt werden.

Die Bekanntmachung enthält unter anderem Angaben zum Gericht, dem Aktenzeichen, dem Versteigerungsobjekt, dem Termin und Ort der Versteigerung.

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Tag der Versteigerung – das Bieterverfahren

Die Versteigerung findet im Amtsgericht statt und ist öffentlich. Jeder, der die erforderlichen Unterlagen (Ausweisdokumente, Nachweis der Bietsicherheit) vorlegt, darf mitbieten.

Die Bietzeit beträgt 30 Minuten. In einem ersten Versteigerungstermin muss das Anfangsgebot mindestens 50 % des Verkehrswerts betragen. Der Rechtspfleger leitet die Auktion und stellt nach Abschluss das Höchstgebot fest und erteilt den Zuschlag.

Gut zu wissen: Ist das Höchstgebot niedriger als 70 % des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern (7/10-Grenze). Unterhalb von 50 % muss das Gericht den Zuschlag automatisch versagen (5/10-Grenze) – ein zweiter Termin folgt dann ohne diese Grenzen.

Zuschlag und Kaufpreiszahlung

Erhältst Du den Zuschlag, wirst Du mit dem gerichtlichen Beschluss rechtlich sofort Eigentümer – allerdings noch nicht formell im Grundbuch. Die Zahlung des Kaufpreises sowie der Nebenkosten erfolgt innerhalb von sechs Wochen. Ab Zuschlag fallen 4%-Zinsen auf den Kaufpreis an. Nach Zahlung wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen.

Im Gegensatz zum klassischen Immobilienkauf ist die Erstellung und Beurkundung eines Kaufvertrags nicht notwendig.

Mit unserem Nebenkostenrechner kannst Du zudem mit wenigen Angaben anfallende Nebenkosten berechnen.

Zugang zur Immobilie

Mit der vollständigen Zahlung und der Umschreibung im Grundbuch erhältst Du rechtlich den Zugriff auf die Immobilie. Ein Übergabeprotokoll, wie im klassischen Kauf üblich, gibt es nicht. Schlüssel sind nicht immer vorhanden – häufig musst Du Dir selbst Zugang verschaffen (z. B. über einen Schlüsseldienst), sofern das Objekt leer steht.

Hinweis: Bestehen noch Mietverhältnisse, gehen diese automatisch auf Dich über. Eigenbedarfskündigungen sind unter Einhaltung gesetzlicher Fristen möglich.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung ist ein strukturierter Prozess. Wer die Abläufe kennt, kann sich optimal vorbereiten und Chancen sicher nutzen. Hierbei ist der der Schlüssel zum Erfolg die rechtzeitige Planung, genaue Prüfung der Unterlagen und eine klare Bietstrategie.